8月28日，商品住房销售制度改革正式落地，预售门槛提升至主体结构封顶，个人按揭贷款发放节点延后至竣工备案，并进一步推进现房销售。此后各地细则加快出台。10月15日、16日，深圳、杭州、宁波相继出台本地实施意见，落地城市由此增至8个。自8月28日全国政策出台至今配资排行适合长线，地方细则逐步落地，覆盖范围已由一线城市扩展至重点二线城市。
南都湾财社记者从中指研究院最新报告获悉，新政实施满一个月，9月楼市量价基本延续前期走势，政策对短期成交端的直接影响有限。相较之下，供给端与土地市场已显现结构性变化：部分核心城市加快项目预售证申领节奏，房企土地投资整体趋于审慎。
回款周期拉长，房企拿地规模降幅扩大
“8·28新政”改变了商品住房从开发建设到销售回款的资金周转节奏。原有预售模式下，房企拿地后通常6-9个月可以进入预售；新预售模式将预售节点提高至主体结构封顶，部分项目从拿地到最早预售的时间可能延长至12-18个月。预售条件提高、回款节点后移，意味着项目从拿地到回款的资金占用周期明显拉长，房企拿地和开发的资金门槛随之抬升，土地市场的竞争逻辑面临重塑。
受政策影响，房企投资更趋谨慎，全国土地成交规模下行。中指研究院数据显示，8月31日起，300城住宅用地成交溢价率整体低于前期水平。新政后四周（8月31日—9月27日），300城住宅用地出让金依次为472亿元、239亿元、203亿元、447亿元；平均溢价率分别为5.2%、7.5%、3.7%、4.9%。其中第二周溢价率走高主要由深圳一宗优质地块拉动，剔除该宗地块后溢价率仅1.1%。
从累计数据看，2026年1-9月，百强房企拿地总额5785亿元，同比下降20.5%。在降幅连续六个月收窄后，同比降幅再度扩大2.7个百分点。单月来看，9月全国300城住宅用地成交建面3750万平方米，同比下滑34.6%；土地出让金1678亿元，同比下降19.7%；全国300城宅地平均溢价率6.9%，较8月继续回落。
央国企仍是拿地主力，部分房企仍积极拿地
据中指研究院最新统计的“2026年9月房地产企业拿地排行榜”，2026年9月，拿地金额10亿元以上的企业共31家，较去年同期减少16家。从主体结构看，央国企共14家、地方国资10家、民营房企7家，国资系房企依旧是土拍市场主力。
南都湾财社记者注意到，榜单显示，华润置地9月以108亿元权益拿地金额位居第一；招商蛇口、建发房产、中海地产、保利发展紧随其后，权益拿地金额分别为86亿元、78亿元、69亿元、67亿元。
报告指出，部分房企新政后积极拿地，主要有以下几个原因，其一，9月出让的部分地块中，公告和测算都形成于“8·28新政”之前，房企投资决策已作，因此延续先前决策拿地。其二，紧抓窗口期拿地。当前，为贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，北京、上海、广州等多城市均出台相关细则，其中，对于“8·28新政”前已公告未出让地块，多数城市规定在2027年底前仍可按照原有预售条件申请预售，给予房企一定窗口期。9月出让土地中，部分地块符合此类情况，因此房企也积极把握机会拿地。其三，部分民营房企一直推行单盘主义发展策略，开发项目已经是准现房或现房，政策调整对这些企业影响较小，其依旧保持自身拿地开发节奏。
投资向一二线集中，核心优质地块热度不减
通过统计31家房企9月拿地宗数，从城市等级来看，一线城市和二线城市拿地宗数分别是14宗和32宗，占比分别为23%和52%，总计占比达75%，依旧是房企布局的热点区域。
具体来看，本轮土拍呈现两大特征：一是市场分化明显，核心城市稀缺宅地竞争激烈、溢价走高，远郊及去化压力较大地块多以底价成交或终止出让。典型如9月10日深圳福田香蜜湖地块，为片区近十年再度供应的纯商品住宅用地，起始楼面价具备优势，吸引中海、华润置地、招商蛇口等7家房企角逐，经过257轮竞价，最终以125%溢价率成交。
二是房企拿地倾向于中小体量、总价可控地块，大体量或高总价地块更多联合体拿地。从31家房企拿地宗数来看，规划建筑面积在5万方以下的地块11宗；5万方-10万方地块24宗，数量最多，更受房企青睐；11万方-15万方的地块14宗。上海出让的地块由于总价较高，多为联合体拿地。其中，上海静安大宁地块由建发房产与象屿地产以70.50亿元竞得，闵行古美地块由招商蛇口、南山控股和滨江集团以64.16亿元联合竞得，虹口北外滩地块由国贸地产和北外滩集团以54.18亿元联合竞得。
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综合来看，“8·28新政”落地一个月，土地市场已出现一些更直接的变化，房企拿地更加关注项目确定性、开发周期和资金占用，地方政府也开始通过现房销售、土地款分期等方式调整供地条件。业内指出，按照目前的开发周期判断，2027年起新政对新增供应的影响将逐步增强，二季度前后可作为重点观察阶段，但具体传导节奏仍取决于地方细则及在途项目的过渡安排。
采写：南都·湾财社记者 孙阳配资排行适合长线
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